屋内型トランクルーム運営は専門業者がおすすめです！
最近増えてきた屋内型トランクルーム。
同じトランクルームでも屋内型と屋外型は何が違うのでしょうか？
今回は、屋外型トランクルームの現状と課題を取り上げてみました。
今後トランクルーム運営はどのように変化していくのでしょうか？
屋内型トランクルームが主流に
いままで屋外型トランクルームを運営してきた業者も、最近は屋内型に切り替えを検討している方が多くなってきました。
その背景には何があるのでしょうか？
なぜ新規出店ができなくなってしまったのか？
屋外型トランクルームでの建築の場合は、国土交通省の指導により規模や都市計画により建築確認申請が必要になります。
この申請が必要になったことで下記の問題が2つあります。
- 事業用定期借地契約
- 建築コストの増加
- 賃料の増加
トランクルームを確認申請をすると、当然建物として認識されるます。そうすると地主様は権利の問題で通常の賃貸借契約ではなく、期間を限定する事業用定期借地契約を希望されると思います。
契約期間が短いのが問題
事業用定期借地契約は、まだ認知度が低くある一定の地主様の理解が必要です。
また契約できても、地主様は期間が長くなることを嫌います。およそ10年が妥当の期間になります。
問題は、その後の更新が担保されません。
期間終了後は、更地に戻して地主様へ返還しなくてはいけません。
これでは事業として魅力が半減してしまいます。
建築コストが増加
建築申請対応コンテナは、当然コストがアップします。
実質利回りの低下に直接つながります。
事業用定期借地で、期間の短縮。
建築コストで、利回り低下。
最後に賃料増加
今までは建物ではないということを前提にしていたので、市街化調整区域でも一部の業者は設置していました。
市街化調整区域を借りるメリットは、地代が安いことです。
そして、地主も駐車場や資材置き場より高く借りてくれるトランクルーム業者はとても都合が良かったのです。
建築確認申請する場合は、第２種中高層住居専用地域以上の用途地域が対象です。
市街化調整区域と比べると、地代ははるかに高くなります。
３つの大きな要因で屋外型は低迷
ニーズはあるものの、行政指導が入ったため屋外型トランクルームの出店数は近年減少傾向にあります。
なかには建築確認を申請せずに、トランクルームを設置している業者もまだいます。
しかし、トランクルーム経営は長期に渡り収入が入ってくることが大きな魅力です。
長期安定収入を目指す投資商品であるにも関わらず、建築確認を取らずに営業することはリスクが大きくオススメはできません。
屋内型トランクルームが注目される
このような背景から、屋内型トランクルームが投資家や業者に注目されています。
しかし、似ているようで似ていない屋外型と屋内型の運営と集客。
何が違うのでしょうか？
客層（ターゲット客）の違いについて
屋外型のほとんどは業者が利用します。
資材や工具などを保管するために借りるのが一般的です。
一方屋内型は、一般のご家庭がほとんどです。
イコール、利用者のほとんどは女性。
これは、大変大きな違いです。
同じ収納ビジネスでも、全く違います。
プロでも失敗する集客の違い
レンタルボックス協会の会員にも、過去に屋内型を運営したが集客できず撤退した。という業者が複数いました。
集客の一番の違いは、目立つか目立たないか。
屋外型トランクルームは、設置すれば海上コンテナなので大変目立ちます。
一方屋内型トランクルームは、建物の一部で運営するため目立ちません。
看板効果は、ほぼ期待できません。
（目立つ看板を設置できれば当然看板効果は得られます）
ウェブサイトの実力が試される
屋外型のプロでも失敗する屋内型トランクルーム。
ポイントは、看板に頼らない集客力を持っているか？ということが大切です。
自社ウェブサイトの実力があれば、googleやyahoo!などでトランクルームの関連キーワードで上位表示されます。
トランクルームのポータルサイトもありますが、弊社の場合は新規獲得数の２割前後しかありません。
要するに残りの８割近くが、自社サイトからの申し込みになります。
自社ウェブサイトの実力がなければ、ポータルサイトのみで稼働率をあげるしかありません。
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もちろん、ご納得いただけなければ契約されなくても結構です。
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