トランクルーム投資の利回り・リスク・成功事例を徹底解説

「不動産投資に興味はあるけれど、マンションやアパートは初期費用が大きい」「空室が続く物件を何とか活用したい」。そんな方から注目を集めているのがトランクルーム投資です。

この記事では、トランクルーム投資の市場動向、利回りの考え方、収益シミュレーション、ほかの不動産投資との違い、見落としがちなリスクと対策まで、全国230店舗以上を運営してきたプラスルームの経験をもとに解説します。

トランクルーム投資は本当に儲かる？市場動向と需要

拡大を続ける収納ビジネス市場

トランクルーム市場は長く伸び続けています。矢野経済研究所の調査では、市場規模は次のとおりです。

	売上(単位:億円）	成長率
2019年度	718.6	109.1%
2020年度	735.6	102.4%
2021年度	765.8	104.1%
2022年度	797.0	104.1%
2023年度	827.3	103.8%
2024年度(見込み）	878.7	106.2%
2025年度（予測）	917.8	104.4%

毎年4〜6%のペースで伸びており、景気の影響を受けにくい安定した成長市場といえます。一方、日本の利用率はアメリカなど海外と比べてまだ低く、これから伸びる余地が大きい分野です。

なぜ今、個人や法人から注目されているのか？

トランクルームの需要が伸びている背景には、暮らし方と働き方の変化があります。

• 住まいのコンパクト化： 都市部を中心に居住スペースが限られ、「家に入りきらない物」の置き場所が必要になっている
• ライフイベントでの一時保管： 転勤、引越し、リフォーム、相続した品の整理など
• 趣味・季節用品の保管： アウトドア用品、スキー・スノーボード、ゴルフバッグ、季節家電、ひな人形など 在宅ワーク・フリーランスの増加： 仕事の資料や在庫、機材の保管場所として
• 子育て世帯： ベビー用品やおもちゃ、成長に合わせて入れ替える衣類の保管
• 防災・リスク分散： 大切な物を自宅以外にも分けて保管したいというニーズ

利用目的が幅広いため、特定の業種や景気に左右されにくいのがトランクルーム投資の強みです。投資する側から見ると、次の点が支持されています。

• 住居系の不動産投資より初期費用を抑えやすい
• 大規模修繕や水回り設備の交換が基本的に不要
• 空き店舗や使い道のない土地を収益化できる
• 長期利用者が多く、稼働が安定すると収入も安定しやすい

トランクルーム投資の利回りと収益シミュレーション

表面利回りだけではなく「実質利回り」で考える

投資判断で大切なのは、家賃・広告費・管理費などの経費を差し引いた実質利回りです。プラスルームの運営実績から見た目安は次のとおりです。

形態	物件条件	実質利回り
屋内型	賃貸物件（店舗を借りて運営）	約18%以上
屋内型	自己所有物件	約40%以上
屋外型	賃貸物件	約23%以上
屋外型	自己所有の土地	約50%以上

一般的なアパート・区分マンション投資の実質利回りが数%台であることが多いのに比べると、トランクルーム投資は高い水準を狙いやすいといえます。ただし、立地や競合状況、価格設定によって結果は大きく変わるため、開業前の需要調査が欠かせません。

初期費用・月々のランニングコストの内訳

初期費用の主な内訳

• 物件取得費（賃貸の場合は保証金・仲介手数料など）
• 内装工事・パーテーション（間仕切り）
• 設置費 照明・空調・換気設備
• セキュリティ設備（防犯カメラ、電子錠・入退室管理システムなど）
• 看板・サイン工事 開業時の広告・Web制作費

月々のランニングコストの主な内訳

• 家賃（賃貸物件の場合）
• 電気代などの光熱費
• Web広告費・集客費
• 管理委託費・システム利用料
• 清掃費、保険料

プラスルームでは、借りる物件の家賃を満室時売上の40〜48%程度に収めることを目安にしています。家賃が高すぎる物件を選ばないことが、利回りを確保する第一歩です。

なお、トランクルーム設備の償却期間は原則15年です。減価償却を活用した節税効果も期待できるため、詳しくは税理士にご確認ください

収益モデルケース（例：15坪・30坪タイプ）

以下は、屋内型を賃貸物件で運営する場合の試算例です。

試算の前提条件

• レンタブル比（貸せる面積の割合）：総床面積の60%
• 1帖あたりの賃料：月8,000円と仮定
• 稼働率：100%と仮定
• 家賃：満室時売上の約40%
• 管理手数料：売上の約15%

項目	店舗15坪タイプ	店舗30坪タイプ
支払い家賃(税込・店舗運営協力金）	57,600円	115,200円
満室時売上（税込）	142,200円	284,500円
初期投資費用（税込・目安）	4,104,000円	8,200,00円
実質利回り	18.5%	18.5%
損益分岐点到達月数（目標値）	10ヶ月	14ヶ月
満室時手取り金額（税込・年額）	759,240円	1,519,500円

※上記は仕組みを説明するための仮定の数値で、収益を保証するものではありません。実際の賃料単価・初期費用・稼働率はエリアや物件によって異なります。プラスルームでは、候補物件ごとに需要調査に基づいた個別シミュレーションをお作りします。

他の不動産投資（区分マンション・アパート経営）との比較

初期費用・修繕リスク・管理の手間の違い

比較項目	トランクルーム投資	区分マンション投資	アパート１棟投資
初期費用	数百万円から始めやすい	数百万〜数千万円	数千万〜1億円以上
実質利回り	高め（上記目安参照）	低め	中程度
大規模修繕	基本的に不要	修繕積立金が必要	あり（高額費用）
水回り設備の交換	不要	あり	あり
入居者トラブル	ほぼなし	あり	あり
退去時の原状回復	簡易的な清掃	クロス・床の張り替え	クロス・床の張り替え
立地条件	立地が悪くても可能	駅近などの好立地が有利	好立地が有利

トランクルームは人が住まない「物の保管場所」なので、キッチンや浴室といった高額な設備が不要で、老朽化による大規模修繕のリスクも小さく抑えられます。また、居住用物件のように駅近の一等立地にこだわる必要はありません。家賃の安い「三等立地」のほうが経営に有利になる場合もあるのは、トランクルーム投資ならではの特徴です。

失敗しないための「リスク・デメリット」と対策

トランクルーム投資にもリスクはあります。よくある失敗の原因は次のとおりです。

• 需要調査が足りないまま出店した
• 相場に合わない価格設定をした
• 近くに競合店が出てきた
• セキュリティ対策が不十分だった
• 資金計画が甘かった
• 運営・管理のノウハウがなかった

満室になるまでに時間がかかる（認知期間）

特に注意したい2つのリスクと、プラスルームの対策をご紹介します。
トランクルームは、開業してすぐに満室になるビジネスではありません。稼働率は開業から数年かけて少しずつ上がっていくのが一般的です。

また、開業直後に早く埋まった場合でも、引越しやリフォームなどの短期利用者が多く、稼働が安定しないことがあります。年数がたつにつれて長期利用者の割合が増え、その後は安定した長期収入につながります。

対策： 立ち上がりの期間を見込んだ資金計画を立てることが重要です。「すぐ満室になる」前提ではなく、稼働が上がるまでの期間も家賃や経費を払える計画にしておきましょう。

競合店舗の進出・周辺環境の変化

市場が伸びている分、新しく参入する事業者も増えています。近くに競合店ができると、価格競争や稼働率の低下につながるおそれがあります。

対策： 出店前にエリアの需要と競合状況をしっかり調べること、そして開業後もWeb集客で選ばれ続ける仕組みを持つことが重要です。

プラスルームの「リスク軽減サポート体制」

プラスルームでは、上記のリスクを抑えるために次のようなサポートを行っています。

• 出店前の需要調査・物件診断： 候補物件の周辺需要や競合を調べ、出店の可否をご提案
• 適正な価格設定： 1帖あたりの平均単価をもとに、エリアに合った料金を設計
• レイアウト設計： レンタブル比（総床面積の55〜60%程度）を踏まえ、収益性の高い区画割りをご提案
• Web集客： 屋内型トランクルームの利用者の約85%はWebから来ます。SEO対策とGoogleビジネスプロフィールの活用で集客をサポート
• 不動産管理サービス： 集客、契約手続き、退去手続き、原状回復、日常清掃まで対応。オーナー様が現場に出る必要はほとんどありません
• 売却サポート： オーナーチェンジ物件のご紹介や直営店の売却物件のご提供も行っており、将来の売却によるキャピタルゲインも狙えます

【オーナー様の声】実際の導入事例と収益ビフォーアフター

事例１：RCマンションの1階の再活用（ボイラー室）

事例２：自宅兼病院　病院エリアをトランクルームに

屋内型 vs 屋外型トランクルームの徹底比較

トランクルーム投資には「屋内型」と「屋外型（コンテナ型）」の2種類があります。持っている不動産や目的に合わせて選びましょう。

項目	屋内型	屋外型
ターゲットユーザー	主に個人	主に個人事業主
対象不動産	主に店舗	主に土地
利回り	20%前後	25%前後
行政への申請	床面積200㎡未満ならほぼなし	建築確認申請あり
修繕費	あまりかからない	数年ごとに塗装費用がかかる
セキュリティー	入退出管理システム	ほぼなし
不法投棄	ほぼなし	敷地内に捨てられる
賃貸借契約の種類	普通賃貸借契約	一時使用契約
貸主からの立ち退き請求	応じなくてもよい。応じる場合は立ち退き料の請求ができる	応じなくてはいけない。立ち退き料は請求はできない

屋内型は空調が効いた室内で衣類や書類、趣味の道具などを保管したい個人に人気です。屋外型は車で横付けできるため、工具や資材、タイヤなどを保管したい個人事業主に選ばれています。

プラスルームが選ばれる理由（全国230店舗以上の実績）

• 全国230店舗以上の運営実績： 北海道から福岡まで幅広いエリアで展開
• 出店エリアで店舗数No.1： 地域に密着した多店舗展開で、エリア内の認知度を高めています
• 3つの運営スタイルから選べる：
• 自主運営： すべてご自身で運営（経験者向け）
• 借上運営： プラスルームが一括で借り上げ、オーナー様は賃料収入だけを受け取る
• フランチャイズ： ブランド・ノウハウ・システムの提供を受けて運営
• Web集客に強い： 利用者の大半がWebから来る市場で、SEOとGoogleビジネスプロフィールを使った集客ノウハウを持っています
• 開業後の管理から売却までワンストップ： 日々の運営管理から、将来の売却・オーナーチェンジまでサポートします

開業までの流れとサポート内容

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